Cuando has logrado formar un patrimonio inmobiliario no hay nada mejor que lograr que sea productivo, a diferencia del dinero que es invertido por ejemplo en un banco que solo genera renta variable a una tasa de interés mensual, un inmueble bien administrado te puede generar rentas aún más competitivas que una buena tasa de interés bancaria, pero también te va a generar un importante crecimiento de tu capital por medio de la plusvalía que genera el inmueble a lo largo del tiempo.
Por esa razón te prevengo de los 10 errores más comunes que como propietario se cometen y que afectan tanto la generación de rentas como la plusvalía de tu inmueble:
1.- Invertir en zonas de muy baja demanda.
Actualmente hay una tendencia generacional a disfrutar de una mayor calidad de vida, lo que significa que muchos posibles inquilinos quieren vivir cerca de su lugar de trabajo, procura que tu inmueble se encuentre cerca de zonas económicas en desarrollo. Solicita a tu Asesor Inmobiliario que te diga cual es la oferta y demanda de la zona, como han evolucionado los precios, posibles inversiones privadas y públicas.
2.- Mal estado de mantenimiento del inmueble.
Algo que siempre le digo a los propietarios con los que trato es que así como sea el estado mantenimiento de su inmueble, así será la calidad de los inquilinos que tendrá. Algo que les molesta mucho a los propietarios es que una vez rentado su inmueble, tener que recibir llamadas de sus inquilinos para solicitar reparaciones cada mes, esto afecta mucho la relación propietario-inquilino a lo largo del plazo del contrato.
3.- Establecer un precio de renta poco realista.
Hoy en día y con la ayuda de la tecnología y del internet, los inquilinos tienen a la mano toda la información del mercado, por ello es necesario establecer un precio realista por medio de un Estudio Comparativo de Mercado, el cual le mostrará cual es la oferta de inmuebles similares en la misma zona, este estudio normalmente es elaborado por un profesional inmobiliario. Recuerda que cada mes que el inmueble no se renta por un precio alto, es un ingreso que jamás se recuperará.
4.- Una mala planeación de las rentas recibidas.
Algo muy común es que no se destine un porcentaje de las rentas que se reciben a un fondo de mantenimiento para que cuando se vuelva a desocupar el inmueble se cuenten con los recursos para hacer las reparaciones normales y que son necesarias para conservar el buen estado del inmueble y su plusvalía, es recomendable que por lo menos se destine entre un 10% a un 15% de cada renta para este fin, con lo cual al final de un año se contará con el equivalente 1.2 a 1.8 veces el monto de la última renta. Hay que tomar en cuenta que normalmente el último mes hay que devolver el depósito y eso puede hacer que se desequilibren aún más las finanzas.
También es muy importante considerar que hay ciertos pagos que se hacen al inicio y que se tienen que ir devengando a lo largo del plazo del contrato como los son los honorarios de la Inmobiliaria, gastos de coberturas jurídicas, seguros del inmueble, impuestos prediales, etc.
5.- No tener un buen filtro de los prospectos.
Hoy en día, los juzgados están llenos de juicios de arrendamiento, que aparte de ser caros, son muy largos y engorrosos. Aunque siempre hay imprevistos e inquilinos que caen en morosidad por causas desafortunadas, también hay personas que actúan como verdaderos profesionales de la estafa y que están acostumbrados a vivir “de a gratis”. Hay filtros mínimos por los que debe pasar un inquilino y su respectivo aval como lo son la investigación de referencias, investigación en un Buró Legal para saber si tienen antecedentes por juicios de arrendamiento, investigación en Registro Público para saber si el inmueble en garantía realmente existe y si no cuenta con embargos o hipotecas. En mi experiencia haciendo esto y otras acciones, los riesgos se reducen al mínimo quedando expuestos a la morosidad involuntaria y evitaremos a la morosidad causada por la mala fe.
6.- No darle importancia al Contrato de Arrendamiento.
A lo largo de los años he sabido de muchos casos donde los propietarios “bajan de internet” el primer contrato que se encuentran o en otros casos le piden ayuda al “primo que es abogado” aunque no tenga ninguna experiencia en contratos de arrendamiento, o ya peor, cuando tienen inquilinos sin contrato de arrendamiento o sin contratos vigentes. Cada propietario, cada casa, cada inquilino, cada estado y cada país son particulares, con sus propias leyes y formas de funcionar, por eso, siempre habrá que elaborar un contrato que se adapte perfectamente a cada circunstancia, pero siempre cuidando la legalidad, un buen contrato contiene solo lo esencial y es equilibrado pero con penalidades suficientes para ser disuasivas al incumplimiento. Hoy en día los contratos en México deben de establecer medidas respecto a leyes como la de Extinción de Dominio o la llamada Ley Anti-lavado. Como su Asesor Inmobiliario le puedo asesorar al respecto para cuidar jurídicamente su patrimonio.
7.- No contratar la mejor cobertura jurídica.
Partiendo de la idea de que hoy en día lo mejor para rentar es contar con una cobertura jurídica que nos brindará toda la asistencia legal cuando haya controversia con el inquilino, hay que tomar en cuenta que en el mercado hay un sin numero de despachos y de tipos de cobertura, desde las más básicas que solo incluyen una asesoría jurídica, hasta otras más completas que se encargan de cobranza extra judicial, reparaciones al inmueble por mal uso, recuperación de rentas vencidas vía judicial, extinción de dominio, etc. Cada cobertura y cada despacho tienen servicios y costos diferentes. Como tu Asesor Inmobiliario te puedo asesorar al respecto.
8.- Una mala presentación del inmueble.
Lo más común de un inmueble que se ofrece en renta es que se encuentre desocupado, por esa razón es muy importante que durante el tiempo que se está promoviendo, que siempre se muestre limpio y con los pagos de servicios al corriente, a los inquilinos les provoca desconfianza llegar a un inmueble que está muy sucio, polvoso y con los servicios de luz, gas, agua cortados por falta de pago. En el exterior también hay que considerar la limpieza y el pasto bien cortado cuando sea el caso. Muy importante es que la fachada y los elementos que la componen estén en perfecto estado, recuerda que de la vista nace el amor.
9.- Una decoración y ambientación interior demasiado personalizada.
Lo mejor antes de rentar un inmueble es tener siempre recién pintado y con colores neutros, hay ocasiones en que los inmuebles se dejan con el mismo gusto de colores que el inquilino o propietario que habitó la casa y aunque la casa este en perfecto estado y en un buen precio, causa cierto rechazo psicológico en los inquilinos que no les permite considerarla como su posible casa.
10.- No contar con la Asesoría especializada de expertos en la materia.
Por último, pero no menos importante, aquí te mostré una pequeña lista de 10 errores al rentar tu casa, pero no son ni por mucho ni los más comunes ni los que más pueden afectar más tu patrimonio. Aquí es donde entro yo como tu Asesor Inmobiliario, es muy importante que cuente con el apoyo de alguien que conozca muy bien el mercado inmobiliario en el que se ubica su patrimonio, además, que sepa que cuenta con alguien que estará cuidando sus intereses y que hará un gran esfuerzo no solo por promover su casa sino por poner toda mi experiencia a su servicio y para su beneficio.
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Te recuerdo que si quieres recibir una asesoría personalizada en materia inmobiliaria puedes contactar conmigo o con alguien del equipo comercial de Inmobiliart, estamos listos para ayudarte a lograr tus objetivos. Somos especialistas en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México y área conurbada: Atizapan, Naucalpan, Tlalnepantla y Cuautitlán.
